費用、手数料トラブル | 不動産トラブル | 東京・池袋の弁護士 須田総合法律事務所
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費用、手数料トラブル

費用、手数料トラブル

不動産会社の仲介で物件の売買契約または賃貸借の契約をする際に発生する仲介手数料、更新を行う場合に支払うことが多い更新料や更新手数料、この手数料の支払いでトラブルになるケースが多く見られます。

賃貸物件の更新料、更新手数料

賃貸借契約に定められた契約期限を更新する際に支払うことの多い更新料、多くのケースでは家賃の1カ月分程度の金額を支払うケースが多いようですが、更新料は法律上で決められたものではなく不動産取引の昔から慣習としてあるものです。ただし契約時の賃貸借契約書に「契約更新する場合には、更新料○か月分を支払う」など支払について特約などで明記されている場合には賃借人に更新料の支払い義務が生じます。 次に更新手数料(更新事務手数料)について説明します。更新手数料は貸主が不動産会社へ契約更新に関する事務委託をした場合の手数料です。通常家主からの事務委託ですので、本来は家主が負担をするものですので賃借人が更新手数料を支払う必要は全くありませんし、重要事項説明書に更新手数料の言及があったとしても法的に何ら拘束力をもちません。

仲介手数料

賃貸マンションや住宅などを不動産会社の仲介で契約した際に発生する仲介手数料、最近では仲介手数料ゼロや半額などを謳い文句にしている不動産会社の見かけます。この仲介手数料、法律でその上限が決められており、貸主と借主の双方から借賃の1月分の1.08倍に相当する金額以内とされており、本来は貸主と借主の双方で家賃1ヵ月分相当額を折半して消費税をプラスした金額を仲介手数料として支払うことになっていて、貸主と貸主の承諾がある場合には、どちらか一方から賃料の1ヵ月分以内の額を受取ることができるとされています。しかし実際は重要事項説明書に「契約成立時には、媒介報酬額○○円(消費税込み)を支払うことを承諾しました」と記載されていて、そこで借主が署名・捺印することで借主のご愛があったとして借主に負担をさせる場合がほとんどです。

ハウスクリーニング

賃貸借物件の退去時(稀に入居時)に借主が綺麗に部屋を使用していても、退去時にどんなに綺麗に掃除をしても請求されることが多くあります。しかし、本来は貸主が使用収益させるための修繕義務を負っているとされていますので、貸主が負担をすべき費用とされています。(国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) しかし、実際は特約等でウスクリーニングを借主負担としているケースがほとんどです。 ただし、この特約が有効とされるには以下の条件が整っていることが前提とされています。

手付金、申込金

賃貸物件を探していて、気に入った物件があって実際に申込みをしようしたら申込み金や手付金の支払いを不動産会社から要求される場合があります。申込み金と手付金はそれぞれ違う性格のもので、申込金は当該の物件への入居をする意志表示みたいなもので申込金が支払われた物件は他の人に紹介できないようになります。ただし、この申込金は不動産会社、入居希望者のそれぞれに対しなんら拘束力を持つものではなく、申込金を支払ったからといって必ず契約の優先権が確保できると約束されるものではありません。また申込みをキャンセルした場合や他の人に契約をされてしまった場合には、この申込金は返金されます。

※キャンセル時に入居審査や具体的な入居手続きが進んでいた場合には違約金を請求される場合があります。

一方手付金は、不動産売買契約におけるもので、賃貸契約の場合でも本来は契約成立後に支払うものですので(手付金を支払ったことで契約が成立したものとみなされる場合もあります。)申込みをキャンセルすると返金されない可能性もあります。



不動産トラブル関する弁護士費用

建物明渡請求

着手金
22万円~55万円

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
22万円~33万円
  • 表記金額には消費税が含まれております。

明渡強制執行

賃料未払による賃借人に対する建物明渡請求で、建物を明け渡す調停または、和解が成立した場合、または、部屋を明け渡すように命じる判決が下された場合に、 借主は、部屋を明け渡さなくてはなりません。

そのまま退去せずに居座っている場合には、裁判所の手続によって強制的に部屋を明け渡しさせることになります。
着手金
22万円~55万円

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
22万円~33万円

表記金額には消費税が含まれております。

境界確定訴訟

どこからどこまでが自分の土地なのかなど、隣接する土地の境界線に関する紛争がある場合、裁判所の判決によって境界線を確定することを求めることができます。

着手金
27万5000円~55万円

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
22万円~33万円

表記金額には消費税が含まれております。

賃料請求

賃料不払いの借主に対し、滞納家賃(賃料)の支払いを請求します。 請求手続きとして、内容証明の送付、調停、賃料請求訴訟などが挙げられます。

着手金
33万円~

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
経済的利益 報酬金
~300万円 経済的利益の17.6%
300万円~3000万円 経済的利益の11%+19万8000円)
3000万円~3億円 (経済的利益の6.6%+151万8000円)

表記金額には消費税が含まれております。

敷金・保証金返還請求

敷金・保証金の返金額に不満がある

床やクロスの張替え、リフォーム代など、高額な修繕費用を請求された 敷金返還について貸主側と交渉したが取り合ってくれない 原状回復費用や解約精算の内容に納得がいかない 敷金トラブルの主な原因は、貸主側は、「入居時の状態に戻して欲しい」、借主側は、「普通に暮らしていても、部屋は自然に汚れるもの」など、貸主と借主の間に「原状回復」に対する考え方の違いです。 原状回復は、通常の使用の範囲内において発生する自然損耗は現状回復義務には含まれず、貸主が修繕することになります。 部屋が汚れたり、老朽化するのは当たり前のことだから、借主の責任ではないということです。 ※故意・過失による損傷などは、借主の負担となります。 国土交通省がとりまとめた 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを参照
着手金
33万円~

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
経済的利益 報酬金
~300万円 回収金額の9.8%相当額 ただし,最低11万円
300万円~3000万円 回収金額の5.5%+9万9000円 (税別)
3000万円~3億円 回収金額の3.3%+75万9000円
3億円~ 回収金額の2.2%+405万9000円

表記金額には消費税が含まれております。

更新の交渉

合意更新

土地賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新でき、これを合意更新と言います。契約期間は当事者が定めなかった場合で現在の借地借家法が適用される場合は、初回の更新ならば20年、2回目以降の更新ならば10年です。

当事者が20年より長い賃貸期間を定めることもできます。

法定更新

借主が貸主に対し更新を請求し、建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り従前と同じ内容で契約が更新されます。

借主が更新を請求しなくとも借主が土地の使用を継続し建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。

着手金
16万5000円~

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
16万5000円~

表記金額には消費税が含まれております。

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