不動産トラブル|個人向け業務|須田総合法律事務所
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不動産トラブル

不動産トラブルについて

不動産のトラブルは、施工、売買、賃貸、さらに戸建てや共同住宅など、その形態や種類によってさまざまなトラブル要素を含んでいます。

施工や売買時でよくあるトラブルとしては、手抜き工事や欠陥住宅、瑕疵担保責任を巡るトラブルや契約解除に伴う手付金、支払済み代金の返還のトラブルなどがあります。
賃貸住宅のトラブルとしては、家賃の滞納、敷金の返還・原状回復を巡るトラブルが挙げられます。
マンションなど共同住宅のトラブルでは、管理を巡るトラブルや水漏れや騒音トラブルなどが存在します。
住宅の建替えや塀などの設置などの際にトラブルになりやすい隣人との土地の境界トラブルなどがあります。

特に不動産の売買や建築契約は高額な取引となるため、誤った対処をしてしまうと、損失もかなりの額となりますので、慎重にならざるを得ません。
当法律事務所では、こうした不動産トラブルについて法律相談を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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売買契約の解除トラブル

分譲マンションの購入を決めたが、事情で契約の解除をする際に支払った手付金の放棄以外に違約金が請求される場合があります。この場合、売主が契約の履行に着手したかどうかにより違約金が発生します。

例えば、新築マンションで部屋の間取りを買い手の希望により変更を依頼していた場合、間取り変更に必要な建築材料を発注したり、既に間取り変更の工事に着手している場合には違約金が発生する可能性があります。また、売買契約において、登記や所有権移転の手続きを司法書士などに依頼した後や、売買契約書に記載された債務の履行を怠った場合にも違約金が発生する可能性があります。

契約解除をするにあたって大切なのは、契約解除の意志が売主側にいつ伝わったかです。
契約の解除は、電話やメールなどではなく、直接売主の元へ赴き、意思表示を行います。それと同時に、契約解除を証明する書面を取り交わすことを忘れないでください。他には、内容証明郵便などで売主に契約解除の意志を伝えるのも良いでしょう。
ただし、売主は宅地建物取引士の資格を持つ不動産売買のプロであるため、ここで説明した内容も熟知しているはずです。それを逆手にとって契約の解除を阻止したり、まだ何も手を付けていないのにも関わらず、既に契約の履行に着手したかのように説明をして違約金を請求する可能性もあります。そのような不安がある方は、お気軽に当法律事務所にご相談ください。

販売業者・建築業者とのトラブル

戸建ての建築を依頼したが、建物の一部または全部が未完成のまま放置された状態で、業者が破産や夜逃げをしてしまったなど、施工業者や建物販売業者とのトラブルが増えています。

住宅ローンで購入・建築を依頼する場合は、住宅が未完成でもローンの返済は必要となりますので注意が必要です。また、現金で購入・建築を依頼する場合には、最初に一括して全額を支払わないようにすることが大切です。
例えば契約の際には一割程度を支払い、完成の度合いに応じて少しずつ支払い、引き渡し時に残りを支払うようにすると良いでしょう。
最近の業者の中には、契約時に一括して支払うことを条件とする代わりに代金が安くなるなどをうたい文句にしたプランを行っているところもありますが、中には倒産前提の取り込み詐欺的なことを行う業者もいますので、そのようなプランはお勧めはできません。

また、不動産会社より分譲マンションなどを購入する際に支払う手付金について、保証会社や保険会社から手付金の保証証書・保険証書などが交付されるかを確認してください。
手付金が支払われた場合には、この保証会社・保険会社で手付金の保全を行うことが義務づけられており、万が一手付金を支払った後に業者が倒産してしまった場合でも、支払った手付金が全額返還されるようになっています。
ただし、中には買主に知識がないことを良いことに、これらの義務を怠る業者も存在しますので、必ず確認するようにしてください。
もし業者とのトラブルが生じた場合は、当法律事務所の弁護士にご相談いただくようお願いいたします。

賃貸不動産のトラブル

賃貸業者・大家とのトラブル

賃貸物件の不動産業者と借主との間でよく見られるトラブルの一つは、退去時の敷金の返還に関する問題です。
賃貸住宅を退去する際には、賃借時と同じ状態に戻す原状回復が賃貸借契約における通常の項目であり、故意や過失により設備に傷や汚れを生じさせた場合に該当します。
しかし、日々の生活により生じる自然な汚れなどは、原則として家主の負担になります。それでも、自然な汚れの負担を借主に押し付けようとする家主や、元から存在していた傷を新たな損傷と偽って修繕費を請求する家主も存在します。

このような退去時のトラブルを避けるためにも、入居時にはもともとあった傷や汚れを賃借人と確認した上で証拠となる写真を撮っておきましょう。また、原状回復費用として賃借人が支払わなくてはならない修繕費用であっても、不当に高い金額を請求される場合があります。もちろん工事会社によって費用には多少の開きがありますが、極端な開きがある場合には賃貸人から説明を受けることが必要です。
また、賃借人が起こすトラブルで多いのが、賃料の不払いです。賃貸借の契約書には、毎月○日や月末に賃料を支払う契約条項があり、基本的に指定された日を過ぎても賃料を支払わないのは契約違反となりますが、それでトラブルになることはほとんどありません。
しかし、賃借人の中には、何の説明もなく何カ月も家賃の支払を滞る人もいます。この場合、内容証明などで賃料の支払いを求めるのが一般的ですが、それでも支払いをしない場合には、裁判で建物の明渡しや未払賃料の支払い請求をすることとなります。
また、借主が起こすトラブルで多いのが、賃料の不払いです。賃貸借の契約書には、毎月○日や月末に賃料を支払う契約条項があり、基本的に指定された日を過ぎても賃料を支払わないのは契約違反となりますが、それでトラブルになることはほとんど無いでしょう。

賃料の未払い・滞納

再三催告しているのに家賃を払わなかったり、延滞が続く入居者には退去していただきたい。しかし、貸主が入居者の部屋の鍵を勝手に交換したり、部屋から無断で荷物を搬出してしまうと不法行為として逆に訴えられる可能性があります。

賃料の滞納が発生し、賃料の支払いが正常に行われる見込みがない場合には、入居者に対して賃貸借契約の解除と退去してもらうために内容証明で催告します。
入居者が催告に応じず、延滞が解消せず、退去する見込みがない場合には、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起します。訴訟提起後も入居者との和解交渉を行い、和解成立を試みますが、和解が成立しない場合は、判決確定後に強制執行を行うことになります。



不動産トラブル関する弁護士費用

建物明渡請求

着手金
22万円~55万円

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
22万円~33万円
  • 表記金額には消費税が含まれております。

明渡強制執行

賃料未払による賃借人に対する建物明渡請求で、建物を明け渡す調停または、和解が成立した場合、または、部屋を明け渡すように命じる判決が下された場合に、 借主は、部屋を明け渡さなくてはなりません。

そのまま退去せずに居座っている場合には、裁判所の手続によって強制的に部屋を明け渡しさせることになります。
着手金
22万円~55万円

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
22万円~33万円

表記金額には消費税が含まれております。

境界確定訴訟

どこからどこまでが自分の土地なのかなど、隣接する土地の境界線に関する紛争がある場合、裁判所の判決によって境界線を確定することを求めることができます。

着手金
27万5000円~55万円

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
22万円~33万円

表記金額には消費税が含まれております。

賃料請求

賃料不払いの借主に対し、滞納家賃(賃料)の支払いを請求します。 請求手続きとして、内容証明の送付、調停、賃料請求訴訟などが挙げられます。

着手金
33万円~

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
経済的利益 報酬金
~300万円 経済的利益の17.6%
300万円~3000万円 経済的利益の11%+19万8000円)
3000万円~3億円 (経済的利益の6.6%+151万8000円)

表記金額には消費税が含まれております。

敷金・保証金返還請求

敷金・保証金の返金額に不満がある

床やクロスの張替え、リフォーム代など、高額な修繕費用を請求された 敷金返還について貸主側と交渉したが取り合ってくれない 原状回復費用や解約精算の内容に納得がいかない 敷金トラブルの主な原因は、貸主側は、「入居時の状態に戻して欲しい」、借主側は、「普通に暮らしていても、部屋は自然に汚れるもの」など、貸主と借主の間に「原状回復」に対する考え方の違いです。 原状回復は、通常の使用の範囲内において発生する自然損耗は現状回復義務には含まれず、貸主が修繕することになります。 部屋が汚れたり、老朽化するのは当たり前のことだから、借主の責任ではないということです。 ※故意・過失による損傷などは、借主の負担となります。 国土交通省がとりまとめた 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを参照
着手金
33万円~

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
経済的利益 報酬金
~300万円 回収金額の9.8%相当額 ただし,最低11万円
300万円~3000万円 回収金額の5.5%+9万9000円 (税別)
3000万円~3億円 回収金額の3.3%+75万9000円
3億円~ 回収金額の2.2%+405万9000円

表記金額には消費税が含まれております。

更新の交渉

合意更新

土地賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新でき、これを合意更新と言います。契約期間は当事者が定めなかった場合で現在の借地借家法が適用される場合は、初回の更新ならば20年、2回目以降の更新ならば10年です。

当事者が20年より長い賃貸期間を定めることもできます。

法定更新

借主が貸主に対し更新を請求し、建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り従前と同じ内容で契約が更新されます。

借主が更新を請求しなくとも借主が土地の使用を継続し建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。

着手金
16万5000円~

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
16万5000円~

表記金額には消費税が含まれております。

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