不動産のトラブルは、施工、売買、賃貸、さらに戸建てや共同住宅など、その形態や種類によってさまざまなトラブル要素を含んでいます。

施工や売買時でよくあるトラブルとしては、手抜き工事や欠陥住宅、瑕疵担保責任を巡るトラブルや契約解除に伴う手付金、支払済み代金の返還のトラブルなどがあります。
賃貸住宅のトラブルとしては、家賃の滞納、敷金の返還・原状回復を巡るトラブルが挙げられます。
マンションなど共同住宅のトラブルでは、管理を巡るトラブルや水漏れや騒音トラブルなどが存在します。
住宅の建替えや塀などの設置などの際にトラブルになりやすい隣人との土地の境界トラブルなどがあります。

特に不動産の売買や建築契約は高額な取引となるため、誤った対処をしてしまうと、損失もかなりの額となりますので、慎重にならざるを得ません。
当法律事務所では、こうした不動産トラブルについて法律相談・対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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売買契約の解除トラブル

分譲マンションの購入を決めたが、事情で契約の解除をする際に支払った手付金の放棄以外に違約金が請求される場合があります。この場合、売主が契約の履行に着手したかどうかにより違約金が発生します。

例えば、新築マンションで部屋の間取りを買い手の希望により変更を依頼していた場合、間取り変更に必要な建築材料を発注したり、既に間取り変更の工事に着手している場合には違約金が発生する可能性があります。また、売買契約において、登記や所有権移転の手続きを司法書士などに依頼した後や、売買契約書に記載された債務の履行を怠った場合にも違約金が発生する可能性があります。

契約解除をするにあたって大切なのは、契約解除の意思が売主側にいつ伝わったかです。
契約の解除は、電話やメールなどではなく、直接売主のもとへ赴き、意思表示を行います。それと同時に、契約解除を証明する書面を取り交わすことを忘れないでください。他には、内容証明郵便などで売主に契約解除の意思を伝えるのも良いでしょう。

ただし、売主は宅地建物取引士の資格を持つ不動産売買のプロであるため、ここで説明した内容も熟知しているはずです。それを逆手にとって契約の解除を阻止したり、まだ何も手を付けていないのにも関わらず、既に契約の履行に着手したかのように説明して違約金を請求する可能性もあります。そのような不安がある方は、お気軽に当法律事務所にご相談ください。

販売業者・建築業者とのトラブル

戸建ての建築を依頼したが、建物の一部または全部が未完成のまま放置された状態で、業者が破産や夜逃げをしてしまったなど、施工業者や建物販売業者とのトラブルが増えています。

住宅ローンで購入・建築を依頼する場合は、住宅が未完成でもローンの返済は必要となりますので注意が必要です。また、現金で購入・建築を依頼する場合には、最初に一括して全額を支払わないようにすることが大切です。
例えば契約の際には一割程度を支払い、完成の度合いに応じて少しずつ支払い、引き渡し時に残りを支払うようにすると良いでしょう。
最近の業者の中には、契約時に一括して支払うことを条件とする代わりに代金が安くなるなどをうたい文句にしたプランを行っているところもありますが、中には倒産前提の取り込み詐欺的なことを行う業者もいますので、そのようなプランはお勧めはできません。

また、不動産会社より分譲マンションなどを購入する際に支払う手付金について、保証会社や保険会社から手付金の保証証書・保険証書などが交付されるかを確認してください。
手付金が支払われた場合には、この保証会社・保険会社で手付金の保全を行うことが義務づけられており、万が一手付金を支払った後に業者が倒産してしまった場合でも、支払った手付金が全額返還されるようになっています。
ただし、中には買主に知識がないことを良いことに、これらの義務を怠る業者も存在しますので、必ず確認するようにしてください。
業者とのトラブルでお困りの場合は、当法律事務所の弁護士にご相談下さい。

不動産売買でよくあるトラブル

賃貸の悩みは、主に「入居中」と「退去時」に分かれます。

金額が大きいため、契約内容の確認不足が致命的な問題に発展することがあります。

• 【購入後】契約不適合責任（隠れた欠陥）
  内容： 入居後に雨漏りやシロアリ被害が見つかった。
  
  解決のヒント： 契約書に記載された「通知期間」内であれば、補修や損害賠償を請求できる可能性があります。
• 【契約時】手付金やキャンセル料
  内容： ローンが通らなかったのに手付金が戻ってこない。
  
  解決のヒント： 「ローン特約」が正しく記載されているかがポイントです。重要事項説明書を再度読み直しましょう。。

不動産に関わるトラブルは、早めの対処が肝心です。「これっておかしいかも？」と思ったら、まずは以下のケースに当てはまるか確認してみましょう。

賃貸業者・大家とのトラブル

賃貸物件の不動産業者と借主との間でよく見られるトラブルの一つは、退去時の敷金の返還に関する問題です。
賃貸住宅を退去する際には、賃借時と同じ状態に戻す原状回復が賃貸借契約における通常の項目であり、故意や過失により設備に傷や汚れを生じさせた場合に該当します。
しかし、日々の生活により生じる自然な汚れなどは、原則として家主の負担になります。それでも、自然な汚れの負担を借主に押し付けようとする家主や、元から存在していた傷を新たな損傷と偽って修繕費を請求する家主も存在します。

このような退去時のトラブルを避けるためにも、入居時にはもともとあった傷や汚れを賃借人と確認した上で証拠となる写真を撮っておきましょう。また、原状回復費用として賃借人が支払わなくてはならない修繕費用であっても、不当に高い金額を請求される場合があります。もちろん工事会社によって費用には多少の開きがありますが、極端な開きがある場合には賃貸人から説明を受けることが必要です。
また、賃借人が起こすトラブルで多いのが、賃料の不払いです。賃貸借の契約書には、毎月○日や月末に賃料を支払う契約条項があり、基本的に指定された日を過ぎても賃料を支払わないのは契約違反となりますが、それでトラブルになることはほとんどありません。
しかし、賃借人の中には、何の説明もなく何カ月も家賃の支払を滞る人もいます。この場合、内容証明などで賃料の支払いを求めるのが一般的ですが、それでも支払いをしない場合には、裁判で建物の明渡しや未払賃料の支払い請求をすることとなります。
また、借主が起こすトラブルで多いのが、賃料の不払いです。賃貸借の契約書には、毎月○日や月末に賃料を支払う契約条項があり、基本的に指定された日を過ぎても賃料を支払わないのは契約違反となりますが、それでトラブルになることはほとんど無いでしょう。

上階の騒音トラブル

「足音が響く」「夜中に掃除機の音がする」……。集合住宅での騒音は、一度気になると大きなストレスになります。しかし、感情的に対応すると、さらなるトラブルに発展しかねません。

• ステップ1：まずは「騒音の記録」を取る
  
  解決のためには、その騒音が「受忍限度（社会生活上、我慢すべき範囲）」を超えていることを客観的に示す必要があります。
  
  いつ： 日時、頻度、継続時間
  どこで： どこの部屋で聞こえるか
  どんな音： 足音、引きずり音、話し声、音楽など
  大きさ： スマートフォンの騒音測定アプリなどで数値を記録するのも有効です。
• ステップ2：直接交渉は避け、管理会社へ連絡
  
  最も重要なのは、自分で直接上階の部屋へ行かないことです。 相手がどんな人物かわからない場合、直接の抗議は深刻な対人トラブルを招く恐れがあります。
  管理会社・大家さんに伝える： 記録したメモを元に状況を報告します。
  対応の依頼： まずは「掲示板への貼り出し」や「全戸への注意喚起のチラシ配布」から始めてもらうのが一般的です。
  特定： 改善されない場合は、管理会社から直接上階の住人へ電話や訪問で注意を促してもらいます。
• ステップ3：法的措置や引っ越しを検討する
  
  管理会社の注意でも改善されず、健康被害（不眠など）が出ている場合は、より強い対策が必要になります。
  内容証明郵便の送付： 管理会社や弁護士を通じて、公式に改善を求めます。
  民事調停・訴訟： 騒音の差し止めや慰謝料を請求する場合です。※ただし、費用や時間の負担が大きいため、最終手段となります。

賃貸物件でよくあるトラブル

賃貸の悩みは、主に「入居中」と「退去時」に分かれます。

• 【退去時】敷金返還・原状回復のトラブル
  内容： 高額なクリーニング代や修繕費用を請求された。
  
  解決のヒント： 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しましょう。経年劣化による汚れは、原則として大家さんの負担です。
• 【入居中】騒音・設備不良のトラブル
  内容： 隣の部屋がうるさい、エアコンが壊れたのに直してくれない。
  
  解決のヒント： 自分で直接注意すると角が立つため、必ず管理会社や仲介会社を介して交渉しましょう。