立退き、建物明渡しトラブル

立退きトラブル

賃借人が賃料を滞納、賃料を支払わない、賃借人がトラブルを起こすなどの理由で賃借人を立退かせたいなどの相談を良く受けます。賃借人は借地借家法などにより保護をされている場合、賃借人の許可なく部屋の物を片付けたり、強引に追い出したりすることはできません。そうとは知らずに賃借人の留守中に荷物を勝手に片づけて鍵を交換して追い出し行為を行った結果、賃借人に訴えられてしまうケースがあります。まず賃借人に立退きをさせる場合には、内容証明で未払い分賃料の督促と賃貸借契約の解除を要求し、話し合い、示談交渉を行います。 万が一賃借人が話し合いに応じない場合には、賃借人に対して裁判所に賃料請求と建物の明渡訴訟を提起します。訴訟で賃料の支払いと建物の明渡しの判決が出ても、賃借人が応じなかったり、賃借人が行方不明の場合、強制執行により強制的に明渡しを行うことが可能になります。 注意点として訴訟提起後に賃借人が第三者に建物を占有させた場合、この訴訟の判決で第三者に対する建物明渡の強制執行ができなくなります。そのような事態が懸念されるケースにおいて訴訟を提起する前に占有移転禁止の仮処分の申立を検討するようにします。これにより第三者が建物を占有したとしても建物明渡の強制執行が可能になります。

建物の明渡しトラブル

建物が老朽化しているので立て直したい、または建物を取り壊したいなど、賃貸人の都合で賃借人に建物を明渡してもらいたい場合には、家賃の未払いなど借主側に特段の解除事由もない限り、解約や契約更新の拒絶をするには正当事由が必要となります。例えば、建物の老朽化による建て直し、取り壊しによる明渡しを要求する場合、老朽化によって倒壊の危険性があるような場合などを除いては無条件での立ち退きは難しいといえるので、立退き料や引っ越し費用などを提供することで和解できる可能性もあります。この立退料は算出する基準や具体的な相場もなく、賃借人との話し合いによって決まるため、持ち主が明渡しを急いでいる場合には、高額な立退料を支払うケースも多くあります。

正当な理由の判断材料となるもの

• 貸主・借主が建物を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過 (貸し借りのそれまでの経過)
• 建物の利用状況
• 建物の今の状況
• 立退き料