建物明渡トラブル | 不動産トラブル | 東京・池袋の弁護士 須田総合法律事務所
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建物明渡トラブル

立退き、建物明渡しトラブル

立退きトラブル

賃借人が賃料を滞納、賃料を支払わない、賃借人がトラブルを起こすなどの理由で賃借人を立退かせたいなどの相談を良く受けます。賃借人は借地借家法などにより保護をされている場合、賃借人の許可なく部屋の物を片付けたり、強引に追い出したりすることはできません。そうとは知らずに賃借人の留守中に荷物を勝手に片づけて鍵を交換して追い出し行為を行った結果、賃借人に訴えられてしまうケースがあります。まず賃借人に立退きをさせる場合には、内容証明で未払い分賃料の督促と賃貸借契約の解除を要求し、話し合い、示談交渉を行います。 万が一賃借人が話し合いに応じない場合には、賃借人に対して裁判所に賃料請求と建物の明渡訴訟を提起します。訴訟で賃料の支払いと建物の明渡しの判決が出ても、賃借人が応じなかったり、賃借人が行方不明の場合、強制執行により強制的に明渡しを行うことが可能になります。 注意点として訴訟提起後に賃借人が第三者に建物を占有させた場合、この訴訟の判決で第三者に対する建物明渡の強制執行ができなくなります。そのような事態が懸念されるケースにおいて訴訟を提起する前に占有移転禁止の仮処分の申立を検討するようにします。これにより第三者が建物を占有したとしても建物明渡の強制執行が可能になります。

建物の明渡しトラブル

建物が老朽化しているので立て直したい、または建物を取り壊したいなど、賃貸人の都合で賃借人に建物を明渡してもらいたい場合には、家賃の未払いなど借主側に特段の解除事由もない限り、解約や契約更新の拒絶をするには正当事由が必要となります。例えば、建物の老朽化による建て直し、取り壊しによる明渡しを要求する場合、老朽化によって倒壊の危険性があるような場合などを除いては無条件での立ち退きは難しいといえるので、立退き料や引っ越し費用などを提供することで和解できる可能性もあります。この立退料は算出する基準や具体的な相場もなく、賃借人との話し合いによって決まるため、持ち主が明渡しを急いでいる場合には、高額な立退料を支払うケースも多くあります。

正当な理由の判断材料となるもの



不動産トラブル関する弁護士費用

建物明渡請求

着手金
22万円~55万円

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
22万円~33万円
  • 表記金額には消費税が含まれております。

明渡強制執行

賃料未払による賃借人に対する建物明渡請求で、建物を明け渡す調停または、和解が成立した場合、または、部屋を明け渡すように命じる判決が下された場合に、 借主は、部屋を明け渡さなくてはなりません。

そのまま退去せずに居座っている場合には、裁判所の手続によって強制的に部屋を明け渡しさせることになります。
着手金
22万円~55万円

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
22万円~33万円

表記金額には消費税が含まれております。

境界確定訴訟

どこからどこまでが自分の土地なのかなど、隣接する土地の境界線に関する紛争がある場合、裁判所の判決によって境界線を確定することを求めることができます。

着手金
27万5000円~55万円

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
22万円~33万円

表記金額には消費税が含まれております。

賃料請求

賃料不払いの借主に対し、滞納家賃(賃料)の支払いを請求します。 請求手続きとして、内容証明の送付、調停、賃料請求訴訟などが挙げられます。

着手金
33万円~

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
経済的利益 報酬金
~300万円 経済的利益の17.6%
300万円~3000万円 経済的利益の11%+19万8000円)
3000万円~3億円 (経済的利益の6.6%+151万8000円)

表記金額には消費税が含まれております。

敷金・保証金返還請求

敷金・保証金の返金額に不満がある

床やクロスの張替え、リフォーム代など、高額な修繕費用を請求された 敷金返還について貸主側と交渉したが取り合ってくれない 原状回復費用や解約精算の内容に納得がいかない 敷金トラブルの主な原因は、貸主側は、「入居時の状態に戻して欲しい」、借主側は、「普通に暮らしていても、部屋は自然に汚れるもの」など、貸主と借主の間に「原状回復」に対する考え方の違いです。 原状回復は、通常の使用の範囲内において発生する自然損耗は現状回復義務には含まれず、貸主が修繕することになります。 部屋が汚れたり、老朽化するのは当たり前のことだから、借主の責任ではないということです。 ※故意・過失による損傷などは、借主の負担となります。 国土交通省がとりまとめた 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを参照
着手金
33万円~

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
経済的利益 報酬金
~300万円 回収金額の9.8%相当額 ただし,最低11万円
300万円~3000万円 回収金額の5.5%+9万9000円 (税別)
3000万円~3億円 回収金額の3.3%+75万9000円
3億円~ 回収金額の2.2%+405万9000円

表記金額には消費税が含まれております。

更新の交渉

合意更新

土地賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新でき、これを合意更新と言います。契約期間は当事者が定めなかった場合で現在の借地借家法が適用される場合は、初回の更新ならば20年、2回目以降の更新ならば10年です。

当事者が20年より長い賃貸期間を定めることもできます。

法定更新

借主が貸主に対し更新を請求し、建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り従前と同じ内容で契約が更新されます。

借主が更新を請求しなくとも借主が土地の使用を継続し建物が存在する場合は、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。

着手金
16万5000円~

表記金額には消費税が含まれております。

報酬金
16万5000円~

表記金額には消費税が含まれております。

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