不動産トラブル

不動産トラブル

不動産トラブルについて

不動産のトラブルは、施工、売買、賃貸、更に戸建てや共同住宅など、その形態や種類によって様々のトラブル要素を含んでいます。
施工や売買時でよくあるトラブルとして、手抜き工事や欠格住宅、瑕疵担保責任を巡るトラブルや契約解除に伴う手付金、支払済み代金の返還のトラブルなど。 
賃貸住宅のトラブルとしては、家賃の滞納、敷金の返還・原状回復を巡るトラブル。
マンションなど共同住宅のトラブルでは、管理を巡るトラブルや水漏れや騒音トラブル。
住宅の建替えや屏などの設置などの際にトラブルになりやすい隣人との土地の境界トラブルなどがあります。特に不動産の売買や建築契約は高額な取引となるため、誤った対処をしてしまうと、損失もかなりの額となりますので慎重にならざるを得ません。
当法律事務所では、こうした不動産トラブルについて法律相談を行っておりますのでお気軽にご相談ください。

売買契約の解除トラブル

 分譲マンションの購入を決めたが、事情で契約の解除をする際に支払った手付金の放棄以外に違約金を請求されたりする場合があります。この場合、売り主が契約の履行に着手をしたかどうかにより違約金が発生します。例えば、新築マンションで部屋の間取りなどを買い手の希望により変更などを依頼していた場合、間取り変更に必要な建築材料を発注したり、既に間取り変更の工事に着手をしている場合には違約金が発生する可能性があります。また売買契約において、登記や所有権移転の手続を司法書士などに依頼してしまった後や、売買契約書に記載させている債務の履行を怠った場合にも違約金が発生する可能性があります。
契約解除をするにあたって大切なのは、契約解除の意志が売り主側にいつ伝わったかです。
契約の解除は、電話やメールなどでせずに売り主の元へ赴いた上で意志表示を行い、それと同時に契約解除をしたこと証明する書面を取り交わすようにしましょう。他には、内容証明などで売り主に契約解除の意志を伝えるのも良いでしょう。ただし、売り主は宅地建物取引主任者の資格を持つ不動産売買のプロな訳ですから、ここで説明した内容も熟知している筈ですので、それを逆手にとって契約の解除をさせないようにしたり、まだ何も手を付けていないのにも関わらず、既に契約の履行に着手したかのように説明をして違約金を請求する可能性もありますので、不安な方はお気軽に当法律事務所にご相談ください。

販売業者・建築業者とのトラブル

戸建てを建築を依頼したが、建物の一部または全部が未完成のまま放置された状態で、業者が破産、夜逃げをしてしまったなど、施工業者や建物販売業者のとトラブルが増えています。
住宅ローンで購入・建築を依頼する場合、住宅が未完成でもローンの返済はしなくてはなりませんので注意が必要です。 また、現金で購入・建築を依頼する場合には最初に一括して全額を支払わないようにことが大切です。 例えば契約の際には一割程度を支払い、完成の度合いに応じて小出しに支払い、引き渡し時に残りを支払うようにするようにしましょう。 最近業者の中には、契約時に一括して支払うことを条件とする代わりに代金が安くなるなどを謳い文句にしたプランなどを行っているところもありますが、中には倒産前提の取り込み詐欺的なことを行う業者もいますのでお勧めすることはできません。
また、不動産会社より分譲マンションなどを購入する際に支払う手付金について保証会社や保険会社から手付金の保証証書・保険証書などが交付されるかを確認してください。 手付金が支払われた場合には、この保証会社・保険会社で手付金の保全をすることが義務づけられており、万が一手付金を支払った後に業者が倒産してしまった場合でも、支払った手付金が全額戻るようになっています。 ただし、中には買い主に知識がないことをいいことに、これらの義務を怠る業者もいますので必ず確認するようにしましょう。
もし業者とのトラブルになってしまったら当法律事務所の弁護士にご相談ください。

賃貸不動産のトラブル

敷金・現状回復費のトラブル

 賃貸物件の不動産業者と借主との間で多いトラブルが、まず退去時の敷金の返還トラブルです。
賃貸住宅を退去する際には、借りた時と同等の状態に戻す原状回復が賃貸借契約として記載されているのがほとんどです。例えば故意や過失などで設備などに傷や汚れなどをつけた場合などに該当します。 しかし、日常普通に生活をしていて付く自然な汚れなどは家主が負担をするのが原則ですが、これらの負担を借主にさせようとする家主や、元々あった傷を前は無かったとして修繕費を取る家主もいます。 このような退去時のトラブルを避けるためにも、入居時には元々あった傷や汚れを貸主と確認をした上で証拠となる写真を撮っておくようにしましょう。また、原状回復費用として借主が支払わなくてはならない修繕費用であっても、不当に高い金額を請求される場合もあります。もちろん工事会社によって費用には多少の開きはありますが、極端な開きがある場合には貸主から説明を受けることが必要です。 また、借主が起こすトラブルで多いのが、賃料の不払いです。賃貸借の契約書には、毎月○日や月末に賃料を支払う契約条項があり、基本的に指定された日を過ぎても賃料を支払わないのは契約違反となりますが、それでトラブルになることはほとんど無いでしょう。しかし借主の中には、何の説明もなく何ヶ月も家賃の支払を滞らせる人もいます。この場合、内容証明などで賃料の支払を求めるのが一般的ですが、それでも支払いをしない場合には、裁判で建物の明渡しや未払賃料の支払請求をすることとなります。

賃料の未払い・滞納

再三催告しているのに家賃を払わなかったり、延滞が続く入居者に退去して貰いたい。しかし貸主が入居者の部屋の鍵を勝手に交換したり、部屋から無断で荷物を搬出してしまうと不法行為として逆に訴えられる可能性があります。
賃料の滞納が発生し、賃料の支払が正常に行われる見込みがない場合には、入居者に対して賃貸借契約の解除と退去してもらうため内容証明で催告します。
入居者が催告に応じず延滞も解消せず退去する見込みがない場合には、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起します。訴訟提起後も入居者との和解交渉を行い和解成立を試みますが、和解が成立しない場合は、判決確定後強制執行をすることになります。

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